Begrippenlijst

U mag de gekochte woning niet zonder meer binnen een bepaalde termijn verkopen, tenzij daar een geldige reden voor is. Doet u dat wel dan draagt u een deel van de eventueel gemaakte winst af aan de gemeente. U dient schriftelijk aan te vragen bij betreffende gemeente of u kunt verkopen zonder winst af te dragen. De gemeente zal de reden hiervoor beoordelen.

Een aandeel (bijvoorbeeld één/dertigste) in een gebouw met toebehoren dat de bevoegdheid geeft tot het alleengebruik van een bepaald gedeelte van dat gebouw: een woning of een winkel. Dit aandeel met het daarbij behorende gebruiksrecht vormt het appartementsrecht. De grootte van het aandeel is afhankelijk van de grootte van de woning of winkel. Alle appartementseigenaars zijn samen eigenaar van het hele flatgebouw. Een appartementseigenaar mag als mede-eigenaar alles gebruiken wat in het gebouw tot gezamenlijk gebruik dient [met zijn huisgenoten], de zogenaamde gemeenschappelijke ruimten. Het gedeelte waarvan de betreffende eigenaar het uitsluitend gebruik heeft, wordt veelal aangeduid als privé-gedeelte. Daar hebben andere bewoners niets mee te maken en ook niets over te zeggen.

Als de schriftelijke koopovereenkomst*) eenmaal is getekend, dan heeft de koper drie dagen bedenktijd en het recht om van aankoop van de woning af te zien. Die drie dagen gaan in nadat een getekend exemplaar van de overeenkomst aan de koper is overhandigd (dus niet nadat de koper de koopovereenkomst heeft ondertekend). Onder de koopovereenkomst kan een verklaring van de koper worden opgenomen, dat hij een exemplaar van de koopovereenkomst heeft ontvangen.
In de termijn van drie dagen moeten in ieder geval twee werkdagen vallen. Een langere bedenktijd dan drie dagen mag worden overeengekomen. De gedachte achter deze bedenktijd is dat de koper nog de gelegenheid heeft om deskundigen te raadplegen. De verkoper heeft geen bedenktijd.

Een bouwkundige keuring geeft een goed en betrouwbaar beeld van de bouwkundige staat van de woning die u overweegt te kopen. De bouwkundige keuring toont aan of er sprake is van gebreken of achterstallig onderhoud en geeft een indicatie van de herstelkosten.

Bij het aankopen van een woning die op erfpachtgrond staat is men geen eigenaar van die grond, maar heeft men die in bruikleen. Ter compensatie betaalt men periodiek een zogeheten canon. Tot een bepaald maximum zijn deze kosten fiscaal aftrekbaar. Soms kan de canon worden afgekocht waarbij de rente van de lening die men hiervoor afsluit ook fiscaal aftrekbaar is.

Via een coöperatieve vereniging wordt het gemeenschappelijk eigendom van woningen in een gebouw, zoals appartementen, geregeld. De vereniging is dan eigenaar van het gebouw en de bewoners kunnen lid worden van de vereniging.

Schakelt u een makelaar in bij de aan- of verkoop van een woning, dan betaalt u hem/haar voor de te leveren diensten. Deze beloning wordt courtage genoemd. Over het algemeen wordt de courtage uitgedrukt in een percentage van de uiteindelijke aan- of verkoopsom van de woning.

Na de overdracht van een woning krijgt u van de notaris een eigendomsbewijs. Een door het kadaster gewaarmerkt afschrift van de transportakte.

De eigendomsoverdracht, ook wel de juridische levering of het passeren van de akte van levering genoemd, bevat:

• de feitelijke levering: dit is het moment dat de koper de sleutels van de woning krijgt en u de woning leeg, ontruimd en bezemschoon heeft;
• de notariële eigendomsoverdracht: dit is het moment dat verkoper en koper naar de door de koper aangewezen notaris gaan om de overdracht op schrift vast te leggen in het bijzijn van de notaris.

 

Voordat u bij de notaris gaat tekenen voor de overdracht van de woning, ontvangen de betrokken partijen van hem een overzicht van te betalen kosten en eventueel te ontvangen bedragen, dit is de eindafrekening.

De executiewaarde is het bedrag (de waarde) van een roerend of onroerend goed, dat dit object bij gedwongen verkoop naar verwachting zal opbrengen en wordt vastgesteld door taxatie. Bij het aanvragen van een hypotheek wordt uitgegaan van de executiewaarde voor het bepalen van de hoogte van de maximale hypotheek en het rentetarief.

De term 'erfdienstbaarheid' houdt in dat het ene erf op een bepaalde manier dienstig is aan een ander erf. Een bekend voorbeeld van een erfdienstbaarheid is het recht van overpad. Het recht van overpad komt er op neer dat de eigenaar van het ene erf (ook wel heersende erf) het recht heeft het andere erf (ook wel dienende erf) als (voet)pad te gebruiken. Er zijn vele soorten erfdienstbaarheden.

In geval van erfpacht is de grond waarop de woning staat of wordt gebouwd verpacht en dus niet uw eigendom. U heeft wel dezelfde rechten en plichten als zijnde grond in eigendom. Voor het gebruik van deze grond betaalt men kosten, een zogenaamde canon.

Bij het aanvragen van een opstalverzekering is de herbouwwaarde medebepalend voor de hoogte van de verzekeringspremie. De herbouwwaarde geeft het bedrag aan dat  nodig is voor het opnieuw bouwen van de woning bij totaalverlies.

Akte die door de notaris wordt opgesteld. Hierin wordt beschreven voor welk bedrag de geldverstrekker u een hypotheek geeft en tegen welke voorwaarden dit gebeurt. De akte wordt opgenomen in het hypotheekregister van het Kadaster.

Voor het opmaken van de hypotheekakte en de registratie in het register berekent de notaris bepaalde kosten, dit zijn de hypotheekaktekosten. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar.

Een woning die verkocht wordt moet volgens artikel 17 van het Burgerlijk Wetboek worden overgedragen 'vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen’ met uitzondering van wat de koper heeft aanvaard. Dit betekent dat de verkoper lasten en gebreken aan de verkopend makelaar en zeker aan potentiële kopers moet melden. Het kan gaan om rechten van derden (recht van overpad bijvoorbeeld) of verplichtingen van de eigenaar die voor een koper niet acceptabel zijn (het verbod om een hoge muur of bomen te mogen plaatsen vanwege het uitzicht).
Daarnaast kan het gaan om bouwkundige gebreken. Op vragen van de koper moet de verkoper eerlijk antwoorden. Als de koper bijvoorbeeld vraagt of het gehorig is, dan mag de verkoper dat niet ontkennen als elke dag de televisie van de buurman hoorbaar is. Als de verkoper zijn (verkopend)makelaar op de hoogte stelt van de verschillende lasten en gebreken, dan weet hij welke zaken hij moet vertellen aan de kopers. Als hij het niet nodig vindt een gebrek te melden, dan zal hij daarvan ook de consequenties moeten dragen als de koper daarna een vordering indient.

Bij het Kadaster staan onder andere alle onroerende zaken geregistreerd. Hier kan informatie worden verkregen over o.a. de huiseigenaar, de koopsom bij de vorige verkoop, de oppervlakte van de onroerende zaak en de hypotheek.

Er zijn ook verplichtingen die men niet als erfdienstbaarheid of kwalitatieve verplichting kan opleggen. Dit zijn dan verplichtingen om iets juist wel te doen of het betreft een vervreemdingsverbod. Een kettingbeding bestaat altijd uit drie elementen:

• de verplichting waar het om gaat (bijvoorbeeld aanbieden of niet vervreemden);
• de verplichting om het hele beding op te leggen aan rechtsopvolgers;
• een boeteclausule.
• Het kettingbeding gaat niet automatisch over, maar dient steeds bij elke overdracht opnieuw opgelegd te worden. De boeteclausule vormt daartoe de noodzakelijke stok achter de deur.

 

Bij het kopen van een nieuwbouwhuis wordt een koop/aanneemovereenkomst afgesloten. In dit contract staan alle details die te maken hebben met de aankoop van het onroerend goed.

In de Koopakte worden de afspraken tussen de koper en de verkoper vastgelegd. Bij een eventueel geschil tussen koper en verkoper zal er altijd worden teruggegrepen naar de koopakte.
De koopakte wordt daarom ook gezien als het belangrijkste document bij het aan- of verkopen van een woning. Dat het belangrijk is dat de koopakte geen ruimte laat voor meerdere uitleg spreekt dan ook voor zich.

Als koper van een woning en dan met name van een bestaande woning, ziet u achter de vraagprijs meestal de afkorting ‘k.k.’ staan. Dit staat voor kosten koper. Dit houdt in dat u naast de uiteindelijke koopsom ook de bijkomende kosten moet betalen. De kosten die hier worden bedoeld zijn o.a.:

• 6% overdrachtsbelasting;
• notariskosten;
• kadastrale rechten;

 

Dit is een verplichting die de eigenaar van het onroerend goed te doen of te laten heeft. De gemeente heeft bijvoorbeeld bepaald bij de grond uitgiften dat alle voordeuren in de kleur Amsterdams Groen moeten worden geverfd. Als de verplichting is opgenomen in de notariële akte, dan gaat deze verplichting over op de koper.

De meldingsplicht van de verkoper houdt in, dat hij gebreken die hem bekend zijn, direct moet melden aan de koper. Dit geldt niet voor gebreken die duidelijk zichtbaar zijn voor de koper. Ook moet de verkoper de rechten van anderen op zijn perceel melden aan de koper. Denk bijvoorbeeld aan het recht van de buurman om van het pad gebruik te maken. Of bij een appartement moet de verkoper het melden als de parkeerplaatsen op het appartementsterrein voor algemeen gebruik zijn. Als u uw woning verkoopt is het raadzaam een vragenlijst invullen. Ook de koper kan de verkoper een vragenlijst voorleggen. Door deze vragenlijst correct en volledig te beantwoorden, vervult de verkoper zijn mededelingsplicht voor de betreffende onderwerpen.

Dit is de garantie dat de geldverstrekker al het uitgeleende geld terugkrijgt als het huis bij gedwongen verkoop minder opbrengt dan de waarde van de totale hypotheekschuld. Deze zekerheid wordt door de geldverstrekker beloond met een lagere rente.

Dit is de waarde van een huis op de vrije markt. Dit wordt ook wel de vrije  verkoopwaarde genoemd.

Naast de informatieplicht van de verkoper heeft de koper een onderzoeksplicht. Dit betekent dat u onderzoek moet (laten) uitvoeren zodat u zekerheid heeft over de woning. Bent u te laat met het instellen van een onderzoek, dan kan dat verstrekkende gevolgen hebben.

In koopovereenkomsten van woningen wordt gebruikelijk een ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van bijvoorbeeld een financiering opgenomen. Lukt het de koper niet om een hypotheek rond te krijgen, dan kan hij (binnen een bepaalde periode) een beroep doen op deze voorwaarde. De koopovereenkomst wordt daardoor ontbonden. De koper moet uiteraard wel bewijzen dat hij de financiering niet rond krijgt.

Geldverstrekkers nemen uw huis als onderpand voor het te lenen bedrag. Om hierbij geen risico te lopen, bent u verplicht een opstalverzekering af te sluiten. Deze vergoedt de schade als uw huis bijvoorbeeld afbrandt.

De koop van uw nieuwe woning valt nagenoeg nooit samen met de verkoop van uw bestaande woning. Is uw bestaande woning nog niet verkocht, maar u heeft al wel uw nieuwe woning gekocht, dan ontstaat er een periode waarin u extra geld nodig heeft, ook al is dit maar tijdelijk. Dit kunt u opvangen met een overbruggingskrediet.

Deze belasting wordt geheven bij de overdracht van een bestaand huis. De overdrachtsbelasting bedraagt 6% van de koopsom en wordt ingeval van kosten koper (k.k.), door de koper betaald.

Passeren is een andere term voor verlijden, d.w.z.: het door een notaris opmaken van (bijvoorbeeld) de hypotheekakte en eigendomsakte en het na ondertekening rechtsgeldig verklaren daarvan.

Overdracht van eigendom.

De akte die door de notaris wordt opgemaakt bij de koop en verkoop van een woning. Dit wordt ook wel een akte van levering genoemd. De akte wordt geregistreerd bij het Kadaster.

De datum waarop de akte van levering en de hypotheekakte ten overstaan van een notaris worden ondertekend (ook wel passeerdatum genoemd).

Deze vereniging behartigt de belangen van alle appartementseigenaren in een gebouw. De VvE is verantwoordelijk voor en heeft zeggenschap over (de gemeenschappelijke delen van) het gebouw en de grond die bij het gebouw hoort. Het beheer komt in hoofdzaak neer op het beslissen over onderhoud en gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten.

Dit is de koopovereenkomst welke vooraf gaat aan de overdracht bij de notaris.

Een nieuwbouwwoning wordt vrij op naam gekocht, dat wil zeggen dat er geen overdrachtsbelasting wordt geheven over de koopsom. Dit is anders dan bij bestaande woningen, die meestal Kosten Koper (k.k.) worden verkocht.
Wel is sprake van notariskosten en wordt BTW geheven over de koopsom. In de regel is de prijs waarvoor een nieuwbouwwoning wordt aangeboden inclusief BTW.